Artikel 27, Abschnitt I der mexikanischen Verfassung untersagt Ausländern, innerhalb eines Umkreises von 100 Kilometern um die Grenze sowie innerhalb des 50 Kilometer breiten Küstenstreifens direktes Eigentum zu erwerben. Dieses Gebiet ist als „Eingeschränktes Gebiet” (Zona Restringida) bekannt.
Das Gesetz über Ausländische Investitionen erlaubt ausländischen Investoren jedoch, entweder über die treuhänderische Übereignung oder über die Gründung einer mexikanischen Handelsgesellschaft Immobilien in diesem Gebiet zu erwerben.
1. Was ist die treuhänderische Übereignung?
Es handelt sich um eine juristische Figur, über die ein Vertrag aufgestellt wird, bei dem der Bauherr (Treugeber) den Besitz einer Immobilie an ein mexikanisches Bankinstitut (Treuhänder) übereignet, das alle Gewinne, Rechte und Pflichten, die sich aus dem Besitz ableiten, an den Käufer (Treunehmer) übereignet.
2. Welche Rechte und Pflichten hat der Treunehmer?
In der Praxis hat der Käufer alle Rechte und Pflichten des Besitzers, so dass er alle Eigentumsverfügungen vornehmen kann, d.h., er kann das Eigentum bewohnen, verändern, vermieten, verkaufen, beleihen u.a.
3. Welche Kosten hat der Treunehmer zu tragen?
Für die treuhänderische Übereignung müssen ca. US $ 600 an den Treuhänder sowie jährlich etwa US $ 800 während der Laufzeit der treuhänderischen Übereignung bezahlt werden.
Dazu kommen die Eintragung in das Nationalregister ausländischer Investitionen (einmalig ca. US $ 500) und die Gebühren für das Einholen der Genehmigung beim Auslandsamt (ca. US $ 1.000).
Die restlichen Kosten entsprechen denen eines Kaufs: Notarkosten und –Auslagen (ca. 1%), Eintragung in das Grundbuch (ca. 1%), Übereignungssteuer (2%) und die jährlich abzuführende Grundsteuer.
| Konzept |
Betrag ca. |
| Bestellung der treuhänderischen Übereignung |
US$600 |
| Verwaltung der treuhänderischen Übereignung |
US$800 |
| Nationalregister für Ausländische Investitionen |
US$500 |
| Genehmigung der treuhänderischen Übereignung beim Auslandsamt |
US$1.000 |
| Notarskosten und –Auslagen |
1% |
| Gebühren Eintragung im Grundbuch |
1% |
| Übereignungssteuer |
2% |
| Grundsteuer |
0,12% |
4. Was geschieht nach Ablauf von 50 Jahren?
Die treuhänderische Übereignung kann so oft man möchte, jeweils 90 Tage vor Ablauf, alle 50 Jahre erneuert werden. Die Bank (Treugeber) beantragt die Erneuerung schriftlich beim Auslandsamt.
5. Kann die gleiche Bank Treugeber und Darlehensgeber sein?
Nein. Gemäß Artikel 382 der Allgemeinen Abgaben- und Kreditgeschäftsordnung „ist die treuhänderische Übereignung, die zugunsten des Treugebers erfolgt, ungültig”, es sei denn, es handelt sich um ein Darlehen für unternehmerische Tätigkeiten.
6. Was passiert mit der Frist ab der zweiten Übereignung?
Wenn bei der Abtretung der Rechte an einen Treuhänder keine neue Genehmigung gefordert wird, läuft die Frist entsprechend der laufenden Genehmigung. Wenn die frühere Kaufgenehmigung z.B. eine Laufzeit von 50 Jahren hat, von denen 5 vergangen sind, gilt die Genehmigung für den neuen Besitzer nur für 45 Jahre. Der neue Käufer kann jedoch seine Genehmigung über 50 Jahre beantragen.
7. Kann man ein per treuhänderischer Übereignung erworbenes Wohneigentum in Mexiko erben ?
Die treuhänderischer Übereignung gewährt Rechtssicherheit für die Erben im Falle des Versterbens des Käufers. Bei der Bestellung der treuhänderischen Übereignung müssen Ersatztreunehmer bestimmt werden (Kinder, Ehepartner o.ä.), um das komplexe mexikanische Erbschaftsverfahren zu umgehen.
8. Welche Vorteile hat die treuhänderische Übereignung?
- Die jährlichen Kosten sind niedriger als die für eine mexikanische Gesellschaft, da man keinen Buchhalter beauftragen muss, der sich um die Verbindlichkeiten und Steuern der Gesellschaft kümmert.
- Außer der Grundsteuer müssen nur dann Steuern bezahlt werden, wenn das Objekt vermietet oder verkauft wird.
- Alle rechtlichen und Verwaltungsangelegenheiten werden von der Bank übernommen.
- Man braucht kein Testament zu machen, und mit der Bestimmung des Ersatztreunehmers umgeht man das lange und aufwendige Erbverfahren in Mexiko.
9. Wann empfiehlt sich die Gründung einer Handelsgesellschaft?
Wenngleich beide Formen für den Kauf möglich sind, ist für den Kauf einer Immobilie, die als Wohnobjekt, wenn auch nur für einen Teil des Jahres, genutzt werden soll, die treuhänderische Übereignung logischer und günstiger.
Die Gründung einer Gesellschaft ist nur dann sinnvoll, wenn mindestens drei Immobilien gekauft werden.
10. Wie gründet man eine Handelsgesellschaft?
Zum Gründen einer Gesellschaft in Mexiko braucht man eine Genehmigung für den Gesellschaftsnamen, muss eine Gesellschaftssatzung aufstellen, die Gründung vor Notar vornehmen und beim Handelsregister und beim Nationalregister für ausländische Investitionen eintragen lassen, was insgesamt etwa US $ 2.000 kostet.
11. Welchen Pflichten muss eine Gesellschaft nachkommen?
Sie muss ihre jährlichen Steuererklärungen machen, ein zuverlässiges Buchungssystem führen, einen Jahresabschluss machen und diesen auf der Ordentlichen Generalversammlung der Aktionäre abnehmen lassen. Dafür entstehen Kosten in Höhe von rund US $ 1.500 jährlich.
12. Wie ist der Kauf einer Immobilie in Mexiko zu versteuern?
Ein in Spanien wohnhafter Bürger muss sein weltweites Einkommen versteuern, d.h., er muss die Miete der Immobilie, unabhängig davon, wo er das Einkommen erzielt, in Spanien versteuern.
Die Einnahmen für die Vermietung einer Immobilie in Mexiko muss er als Nicht-Residenter zu 25% versteuern. Diese Steuer kann in Spanien in der Einkommenssteuererklärung geltend gemacht werden.
13. Muss ich zur Vertragsunterzeichnung nach Mexiko?
Der Privatvertrag kann per Post mit der Unterschrift von zwei, als Zeugen auftretenden Personen abgeschlossen werden.
Für die Unterzeichnung der treuhänderischen Übereignung bzw. des Kaufs ist ein gesetzlicher Vertreter mit notarieller Vollmacht nötig.
