Info: Käufer-Handbuch

Prüfung der Situation der Immobilie durch den Käufer

Physische Überprüfung der Immobilie. Diese Prüfung ist nur dann möglich, wenn es sich um Immobilien aus zweiter Hand handelt oder um schon fertig gestellte Neubauten. Denken Sie daran, dass diese Prüfung immer mit Unterstützung durch einen Fachmann erfolgt.

Überprüfung der Dokumente und der rechtlichen Situation der Immobilie. Nach der physischen Überprüfung muss die Registrierung der Immobilie überprüft werden, d.h., im Grundbuch muss überprüft werden, ob es irgendwelche Belastungen der zu kaufenden Immobilie oder Einschränkungen des Nutzungsrechts gibt. Sollte es einen solchen Hinderungsgrund geben, ist es ratsam, bei einem Fachmann nachzufragen und sollte dies nicht möglich sein, sollten Sie sich über alle Auswirkungen informieren. Die Prüfung erfolgt durch Konsultierung des Grundbuchs und Ausstellung einer einfachen Bescheinigung (Nota Simple) durch die Behörde. In jedem Fall wird Sie der Notar im Moment der Unterzeichnung der Verkaufsurkunde über die Belastungen der Immobilie und die anfallenden Kosten in Kenntnis setzen. Hören Sie der Verlesung aufmerksam zu und fragen Sie im Zweifelsfall nach!

Bei der Stadtverwaltung können Sie nachprüfen, ob die Immobilie in irgendeiner Weise von einem Bebauungsplan oder von städtebaulichen Maßnahmen betroffen ist, ob sie den geltenden Bauauflagen entspricht und ob Zahlungsverzug bei Gebühren, Abgaben und Steuern für die Immobilie besteht, für die der Käufer nach dem Kauf einstehen muss.

Bei der Eigentümergemeinschaft können Sie erfahren, ob es einen Rückstand bei den Beiträgen für die Hausverwaltung gibt, auch wenn der Notar in jedem Fall vom Verkäufer eine vom Präsidenten der Eigentümergemeinschaft unterzeichnete Bescheinigung über die ausstehenden Beitragszahlungen verlangt.

Bei den Lieferfirmen von Wasser, Strom und Gas erfahren Sie, ob es offene Rechnungen gibt. Manchmal ist es billiger, die Schulden des Vorbesitzers zu begleichen, als einen Neuanschluss zu bezahlen.

Kaufvereinbarung und Auswirkungen

Nach der Entscheidung für eine Immobilie gilt es, die entsprechende Kaufvereinbarung zu formalisieren, die sich an Ihre Situation und an die der Immobilie anpasst. In dieser Hinsicht weisen wir Sie auf einige Folgen hin, die die Unterzeichnung eines Dokuments hat, in dem Sie sich dem Verkäufer gegenüber zum Kauf verpflichten.

• Antrag auf Kauf
• Verkauf- oder Kaufvereinbarung
• Anzahlungsbescheinigung
• Kaufoption
• Privater Kaufvertrag
• Öffentliche Urkunde

Beachten Sie, dass die Unterzeichnung des einen oder anderen Schriftstücks davon abhängt, in welcher Situation sich die Immobilie befindet und welche Vereinbarungen Sie mit dem Verkäufer getroffen haben. Es gibt keinerlei Gesetze, die dazu verpflichten, ein bestimmtes Dokument zu unterzeichnen, dies steht den Parteien offen und ist von ihren Vereinbarungen abhängig. Jedoch hat die Wahl dieser Urkunden unterschiedliche rechtliche Auswirkungen und führt zu unterschiedlichen Verpflichtungen.

Achtung: Beachten Sie, dass die Auslegung einer Urkunde nicht von dem Titel der Einleitungsformel abhängt, sondern vom Inhalt und den vereinbarten Verpflichtungen.

• Durch den Kaufantrag drücken Sie nur Ihren Wunsch aus, eine Immobilie kaufen zu wollen.
• Dies stellt keine Verpflichtung für die Parteien dar. Es ist nur der Ausdruck eines Wunschs und beide Seiten können davon Abstand nehmen, ohne dass es eine Verpflichtung gäbe.
• Die Verkauf- oder Kaufvereinbarung ist ein Dokument, in dem die Parteien einen Kauf vereinbaren, der aber noch nicht abgeschlossen ist. Diese Art von Dokumenten wird im Allgemeinen benutzt, wenn der Kauf noch von einem bestimmten Ereignis abhängig ist und falls dieses nicht eintritt, gibt es für die Parteien keinerlei bindende Verpflichtungen. Es handelt sich hierbei um eine Kaufvereinbarung, die abhängig ist von bestimmten Bedingungen. Dieses Dokument führt zu vielfältigen Verpflichtungen, je nach den Bedingungen der Operation.
• Durch den Anzahlungsvertrag wird die Absicht zum Verkauf und zum Kauf bekräftigt. Die Immobilie wird durch einen Anzahlung oder Kaution reserviert. Diese Anzahlung beinhaltet eine Verpflichtung und die Folgen eines einseitigen Rücktritts werden meist in dem Dokument festgelegt.

Die Kaufoption führt zur Reservierung der Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum. Sollte der Kauf der Immobilie innerhalb dieses Zeitraums nicht stattfinden, wird die Reservierung gegenstandslos oder der Kaufpreis ist nicht mehr verbindlich. Die Unterzeichnung beinhaltet nicht den Ausdruck eines Kaufwunschs. Bei Nichtkauf geht der angezahlte Betrag verloren. Die besagten Dokumente können im Verlauf des Kaufs und in ihrem Verhältnis mit dem Verkäufer auftreten, auch wenn in den meisten Fällen der Ablauf wie folgt sein wird:

• Der private Kaufvertrag wird bei Immobiliengeschäften normalerweise vor der Unterzeichnung der notariellen Verkaufsurkunde unterzeichnet. Der private Charakter des Vertrags hat keinerlei Auswirkungen auf seine Rechtsgültigkeit, auch wenn Dritten gegenüber ein Risiko besteht, da es noch keinen Schutz durch die Eintragung in das Grundbuch gibt.
• Die notarielle Verkaufsurkunde wird normalerweise bei der Übergabe der Immobilie und nach der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises unterzeichnet und ändert normalerweise nichts an den in der Kaufvereinbarung festgeschriebenen Bedingungen, außer wenn beide Seiten dies ausdrücklich verlangen. Dieses Dokument ist für die Eintragung des Eigentümers in das Grundbuch erforderlich, so dass der Verkauf Dritten gegenüber rechtskräftig ist. Die Notariatskosten hängen vom Immobilientyp ab und davon, ob eine Hypothek besteht.

Informationendes Verkäufers

Jede Autonome Region hat eigene besondere Regelung bezüglich der Informationen, die der Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie angeben muss. Ungeachtet der Unterschiede zwischen den einzelnen Regelungen und je nach Typ der Immobilie, werden normalerweise folgende Informationen verlangt:

Wohnungen in Erstbesitz

• Daten zum Bauherrn und zur Baufirma.
• Wirtschaftliche Bedingungen: Gesamtkaufpreis und Posten, aus denen sich dieser zusammensetzt.
• Wichtigste Eigenschaften der Immobilie.
• Eigentümer und Belastungen der Immobilie.
• Verwaltungsmäßige Situation: Bauauflagen der Gemeinde, Abnahme und endgültige Qualifizierung.
• Nutzungsbedingungen und Wartung.
• Garantien für gezahlte Anzahlungen.

Wohnungen aus zweiter Hand oder spätere Übertragungen

Wie oben, außer dass statt Bauherrn und Baufirma der verkaufende Eigentümer identifiziert wird.

Bauvorhaben oder im Bau befindliche Projekte

Findet der Verkauf statt, während sich ein Projekt noch im Bau befindet oder noch in Planung ist, muss der Verkäufer folgende Angaben machen:

• Verfügbarkeit der Grundstücke, technischer Bauplan und Baugenehmigung.
• Urkunde über die Erklärung eines Neubaus und Vorschlag der Statuten der Eigentümergemeinschaft.
• Voraussichtliches Ende der Bauarbeiten und Termin für die Übergabe der fertigen Wohnung.